オーナーチェンジ物件の売却方法は？成功させるコツも解説

「オーナーチェンジ物件を売却したいものの、買い手が見つかりにくい」と悩まれる売主は少なくありません。
ご自身が居住する物件の売却とは異なり、賃貸中の物件の売却には独自の課題があるものです。
そこで本記事では、オーナーチェンジ物件の売却を成功させるための具体的な流れや、売却が難しい理由と対策について解説いたします。

オーナーチェンジ物件の売却が難しい理由と成功に導くための流れ

オーナーチェンジ物件の売却は、購入層が限られることと、内覧の制約があるため、一般の居住用物件よりも難しくなる傾向があります。
まず、主な購入層が投資家や法人に限定されるため、買い手の絶対数が少なく、成約に至るまでの時間が長くなりやすいでしょう。
さらに、購入希望者が部屋の状態を直接確認できないことは、物件の評価を下げる大きな要因となるため、詳細な資料の準備が求められます。
売却を成功させるためには、はじめに不動産会社に査定を依頼し、査定額を基に媒介契約を結び、売却活動を開始するという一般的な流れとなります。

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オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法

オーナーチェンジ物件の購入者は、原則として住宅ローンを利用できません。
住宅ローンは、購入者自身が住むための物件にのみ適用されるものであり、投資目的の物件では金利が高めの投資用ローン、または現金での購入が必須となります。
この資金調達の難しさが、投資家以外の購入層を排除し、売却をさらに困難にする要因といえます。
また、売却を成功させるためには、売却活動を始める前に、できるだけ空室を埋めて満室に近い状態にしておくことが望ましいでしょう。

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オーナーチェンジ物件を売却する流れ

オーナーチェンジ物件を売却するメリットは、入居者を退去させるための手間や費用が一切かからない点にあります。
立ち退き交渉や、空室にした後のリフォーム期間を省略できるため、早期の売却完了が期待できるでしょう。
売却を検討する際の第一歩は、不動産会社に査定価格を依頼することから始まります。
オーナーチェンジ物件の査定は、周辺の取引事例にくわえ、収益還元法という方法が用いられるため、居住用物件とは異なる視点での評価が必要です。
そのため、過去の賃貸実績を示すレントロール（賃貸条件一覧）などの、収益性に関する正確な資料を提出することが、適正な査定価格を引き出すための鍵となります。

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まとめ

オーナーチェンジ物件の売却は、購入層が投資家に限定されることや内覧の制約があるため、専門的な知識と対策をもって進める必要があります。
住宅ローンが利用できない購入層に対し魅力を提供するためには、空室対策や更新料の戦略によって物件の収益性を高めることが重要となります。
入居者がいるまま売却できるメリットを活かすには、収益還元法などの評価を理解し、実績豊富な不動産会社との媒介契約を通じて適正な査定価格で売却を成功させましょう。
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