不動産の遺留分はいくら請求できる？評価額の決め方も解説

もし遺言書に、「長男にすべての不動産を相続させる」と書かれていたら、他の相続人は一切もらえないのでしょうか。
ご自身の相続分が極端に少なくなる可能性に、不安を感じている方もいらっしゃるかもしれません。
本記事では、相続で知っておきたい遺留分の基本的な知識と、とくにトラブルになりやすい不動産の評価額の決め方や、決まらない場合の対処法について解説いたします。

遺留分とは

遺留分とは、一定の範囲の法定相続人に対し、法律で保障された最低限の遺産の取り分を指します。
具体的には、配偶者、子（またはその代襲相続人）、直系尊属（父母など）が法定相続人にあたります。
たとえ遺言書に「全財産を特定の人に譲る」と記載されていても、遺留分を持つ相続人は、最低限の取り分を請求する権利である遺留分侵害額請求を行うことができます。
ただし、法定相続人であっても、被相続人の兄弟姉妹には遺留分は認められていません。
取得できる割合は、原則として法定相続分の2分の1とされており、直系尊属のみが相続人の場合は3分の1となります。
たとえば、相続人が配偶者と子1人の場合、法定相続分はそれぞれ2分の1です。
この場合の遺留分は、法定相続分のさらに2分の1となるため、配偶者も子も全体の4分の1ずつを取得できる計算になります。

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遺留分における不動産評価額の決め方

遺留分の計算において、不動産の評価は原則として時価、いわゆる実勢価格を基準とします。
現金や預貯金と異なり、不動産には明確な金額が存在しないため、評価額を算定する必要があります。
ここでいう時価とは、実際に市場で売買されると見込まれる価格を指します。
相続税申告で用いられる路線価や固定資産税評価額とは基準が異なる点には注意が必要です。
評価の基準時については、原則として相続開始時が基準とされます。
そのうえで、評価額の決定方法としては、まず相続人同士が話し合い、不動産の評価方法や具体的な金額について合意を目指すことが基本となります。

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遺留分の不動産評価額が決まらない・合意できないときの対処法

相続人同士の話し合いで不動産の評価額について合意に至らない場合には、専門家の助力を得ることが有効です。
具体的な方法としては、国家資格を持つ不動産鑑定士に鑑定評価を依頼することが挙げられます。
不動産鑑定士が作成する鑑定評価書は、客観性と信頼性が高く、交渉や法的手続きにおいて有力な根拠資料となります。
ただし、鑑定には一定の費用がかかるため、その点も踏まえて検討する必要があることを覚えておくとよいでしょう。

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まとめ

遺留分は、法定相続人に保障された最低限の遺産取得割合であり、内容によっては遺言書よりも優先される場合があります。
不動産の評価額は時価を基準とし、原則として相続開始時を評価の基準時として算定されます。
まずは相続人同士で評価方法や金額について合意を目指し、それでも解決が難しい場合には、不動産鑑定士への依頼や、弁護士に相談したうえで裁判所の調停を利用する方法を検討するとよいでしょう。
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