土地の液状化について！売却の際の注意点や方法もあわせて解説

日本は地震が多く、土地に与える影響も少ないとはいえません。
所有する土地が地震により液状化した、またはそのリスクがある場合の売却は可能なのか、不安を抱えている所有者もいるかと思います。
そこで今回は、土地の液状化とはどういった現象で、売却の際の注意点やその方法を解説していきます。

土地の液状化とはどのような現象をいうのか

液状化とは、文字どおり地盤が液体のような状態となる現象をいい、宅地などの居住地では甚大な被害が発生するおそれがあります。
通常、地盤は土や砂、そして地下水や雨水などの水分が密着して強度と安定を保っている状態です。
しかし、強い揺れなどが起こると、地盤を構成している砂や土、水分が分離してしまい、砂の粒子が水に浮いた状態に変化してしまいます。
つまり、結着していた地盤の構成物がすべてばらばらになり、強度を保てなくなった結果、建物の倒壊や道路の陥没、埋設管の破損などを引き起こすのです。

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液状化した土地やその上の建物を売却する際の注意点

売買契約時に通常の土地として取引しても、その後に液状化が発生した場合、売主は契約不適合責任に問われる可能性があります。
この契約不適合責任とは、引き渡された物件が契約内容と異なる場合に売主が負う責任をいい、雨漏りや腐食など建物の瑕疵はもちろん、土地の欠陥も対象です。
強い地震による地盤沈下などは、欠陥ではなく不可抗力としてとらえられますが、弱い地震により地盤沈下が発生した場合は欠陥、つまり瑕疵があったものとみなされます。
地盤が軟弱であるリスクを知っていて売却した場合、隠れた瑕疵とみなされ契約解除などトラブルに発展するおそれがあり、売主は把握しておく必要があります。

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液状化した土地やそこに建つ建物を売却する方法

まず、瑕疵を告知したうえで売却をおこなう方法があり、この場合買主は瑕疵を認めているため売主側に責任はありませんが、すでに液状化している場合は難しいでしょう。
次の方法は、地盤改良で、これはおもに被害が出ている場合におこなうもので、地盤沈下などを修正すれば市場相場に近い価格での取引も見込めます。
ただ、地盤改良には多額の費用が必要となるため、難しいケースも多く、その場合は不動産会社の買取サービスの利用がおすすめです。

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まとめ

土地の液状化とは、地震などの強い揺れにより地盤を構成している砂と水とが分離する現状をいい、建物の傾斜や倒壊、埋設物の破損などの被害が発生します。
注意点は、売却する際の瑕疵の告知で、これを怠ると契約不適合責任に問われるおそれがあります。
売却方法は告知したうえで売る、地盤改良後に売るなどがありますが、不動産会社での買取サービスもおすすめです。
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