任意売却における抵当権消滅請求を解説！代価弁済との違いやポイントとは

不動産の任意売却をご検討中の方のなかには、抵当権消滅請求とはなにか気になっている方もいるでしょう。
債権者が抵当権を消してくれないと任意売却ができない状況の方にとって、抵当権消滅請求はうってつけの制度です。
こちらの記事では、代価弁済と抵当権消滅請求の違いや、利用するときのポイントなどを解説いたします。

任意売却における抵当権消滅請求とは？

抵当権が設定された不動産の所有権を取得した者（第三取得者）が、抵当権消滅の請求ができる権利を持ちます。
ローンで購入された不動産は、設定された抵当権を抹消しないと不動産の売却ができず、任意売却も同様に抹消が必要です。
しかし、任意売却はローンを完済できないケースが多いため、債権者に対して抵当権の抹消を交渉することが必要です。
複数の債権者に対して不動産を担保に借り入れ中の場合、任意売却で抵当権抹消の交渉が難航するケースが多いでしょう。

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抵当権消滅請求と代価弁済との違い

抵当権者から所有権を買い受けた者に対して、抵当権を消滅させるためにお金を支払う提案をすることを代価弁済と言います。
所有権を得た者は、代価弁済をする必要はありません。
そのため、抵当権を消滅させるか、現状維持するかを選択できます。
抵当権消滅請求は、抵当された不動産の所有権を買い受けた者からの請求はできませんが、代価弁済は可能です。
さらに、保証人が抵当された不動産を購入した場合、抵当権設定者から代価の支払いを要求された場合、保証人が代わりに支払うことができます。

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任意売却時に抵当権消滅請求をするときのポイントとは？

債務者は借金を抱えているため、借金を返済しないと消滅の請求ができません。
なぜなら、借金を返済しないと抵当権が抹消されず、債権者側が無担保状態になるため、損をします。
消滅請求をおこなう際、承諾がスムーズに得られる保証はありません。
手続きが完了しないと、不動産を購入した者が不都合な状況に陥ります。
ただし、不都合を避けるために、抵当権者が書面を受け取ったあと、2か月以内に競売を開始すれば、みなし承諾と見なされます。
抵当権消滅請求の時期は、住宅ローンが完済され、抵当権の必要性がなくなった時点で、消滅請求が可能です。

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まとめ

任意売却をする際に、抵当権消滅請求が必要になれば利用しましょう。
不明な点は法律に詳しい知人がいれば、お話を聞くと、より知識が深まります。
消滅請求のポイントや代価弁済との違いを抑えて、任意売却へとつなげてください。
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