擁壁のある不動産は売却できる？影響する理由や売却方法についても解説

擁壁のある不動産を売却するときは、擁壁が売却条件や買主の判断にどのような影響を与えるのか確認する必要があります。
擁壁の構造や現在の状態、法令上の手続き状況によって、安全性や将来必要となる工事の判断が異なるためです。
本記事では、擁壁とは何か、売却に影響する理由や擁壁のある不動産を売却する方法について解説します。

擁壁とは？

擁壁とは、傾斜地や高低差のある宅地で、土砂の崩壊や流出を防ぐために設けられる構造物です。
鉄筋コンクリート造や無筋コンクリート造、練積造などがあり、地盤や斜面から受ける土圧に抵抗して土地を安定させる役割があります。
ただし、高低差のある土地に壁状の構造物があっても、すべてが法令上適切な擁壁とは限りません。
空石積みや増し積みなど構造的に不安定になりやすい形式もあるため、構造や築造時期、許可等の確認が必要です。
また、一定規模以上の盛土等では盛土規制法による許可が必要になる場合があります。
がけ付近の建築制限も自治体ごとに異なるため、所在地の条例や造成関係の規制まで確認することが大切です。

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擁壁が売却に影響する理由

擁壁のある不動産が一律に売れないわけではありませんが、一般的な平坦地より買主が確認する項目が増えることがあります。
とくに、ひび割れや傾き、はらみがある擁壁や、空石積み・増し積みなどの構造、許可や確認関係の資料が確認できない場合には注意が必要です。
擁壁が老朽化して機能が低下すると、地震による倒壊などで宅地や建物だけでなく隣地へ影響する可能性もあります。
なお、過去に行政の許可を受けていても、現在の安全性まで保証されるわけではありません。
将来の建て替え時に補修や補強、造り替えが必要になれば費用負担が生じる可能性もあり、こうした点が買主の購入判断や売却条件に影響する理由となります。

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擁壁のある不動産を売却する方法

擁壁のある不動産は、安全性と法的な手続き状況を整理し、現況売却か補修・補強後の売却かを検討する方法があります。
まず、造成や擁壁に関する許可・確認・検査資料、設計図面などを確認し、あわせてひび割れや傾き、目地の開き、排水状況などの現況も調べます。
劣化があっても必ず全面的な造り替えが必要とは限らず、状態に応じて補修や補強、再構築などが検討されます。
また、工事をせず現況のまま売却する方法もあり、その場合は確認できた資料や擁壁の状態、将来工事が必要になる可能性などを整理しておくことが重要です。
通常売却のほか、不動産会社による直接買取も選択肢となるため、工事費と売却条件の差を踏まえて判断すると良いでしょう。

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まとめ

擁壁のある不動産は、擁壁が存在するだけで売却できなくなるわけではなく、その構造や状態、法的な手続き状況を確認することが重要です。
とくに、安全性や将来の補修・再構築の必要性は、買主の判断や売却条件に影響する可能性があります。
資料と現況を整理したうえで、現況売却や補修後の売却、買取などから物件の状況に合う方法を検討しましょう。
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