不動産売却が難しい「負動産」とは？特徴や処分方法を知って対策を講じよう

不動産のなかには、所有していても負担にしかならない「負動産」と呼ばれるものがあります。
負動産は不動産売却などによって処分することも難しいので、注意が必要です。
そこで今回は負動産とは何か、対策や処分方法なども交えながらご説明します。
長野県安曇野市、池田町、松川村、大町市、白馬村、松本市などにある不動産を相続する可能性のある方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却が難しい負動産の特徴と不動産の所有で生じる負担とは

負動産とは、所有していても負担になるばかりなのに、売却も難しい不動産のことです。
不動産を所有しているとさまざまな負担が生じますが、その不動産を活用している場合は、負担ばかりを感じるわけではないでしょう。
ただ、使っていない不動産や活用しにくい不動産を所有していると、所有者の負担が大きくなってしまいます。
そのうえ負動産は、不動産売却がしにくくて手放すことも難しく、負担がかかり続けてしまいます。
では、不動産の所有によって生じる負担とは、いったいどのような内容なのでしょうか。

不動産を所有していると生じる負担とは

不動産の所有者に生じるおもな負担は、毎年の固定資産税の支払いと不動産の管理です。
固定資産税は土地や家屋などに課税される税金で、その年の1月1日現在の所有者が納めます。
不動産の使用状況に関わらず課税されるので、不動産を使っていない場合は出費だけがかさんでしまうでしょう。
そして、不動産の管理も所有者の負担になります。
とくに建物は、適切に管理しないと老朽化が急速に進んでしまうので、注意が必要です。
その不動産に住んでいるのなら、普段の生活が管理につながるので、空き家よりも手間はかからないでしょう。
けれども空き家の場合は、定期的に通って換気や通水、掃除などをする必要があるため、手間や時間がかかります。
そして、手間がかかるからといって管理を怠ると、以下のような事態になりかねません。

• 建物が老朽化して資産価値が下がる
• 他人に損害を与えて責任を問われる
• 「特定空家」に指定される

建物が老朽化すると資産価値が下がり、不動産売却をする際に希望価格で売れなくなってしまう可能性があります。
また、建物の損壊などによって他人に損害を与えると、所有者の責任が問われ、損害賠償を請求されてしまうかもしれません。
さらに、景観や住環境などに悪影響を及ぼすと判断されると、「特定空家」に指定されることにも注意が必要です。
「特定空家」に指定されると、行政から状況を改善するための指導や勧告がおこなわれます。
従わないと、「住宅用地の特例の適用対象外となり、固定資産税が現状より高くなる」「50万円以下の過料を科せられる」などのデメリットがあり、最終的には強制的に解体されてしまいます。
このように、不動産は所有しているだけで、さまざまな負担がかかるものなのです。
そのため、活用も不動産売却も難しく、所有するしかないような不動産は「負動産」と呼ばれます。

負動産になりやすい不動産とは

負動産になりやすいのは、以下のような不動産です。

• 築年数が古い建物
• 立地条件が良くない不動産
• 使用していない別荘
• 山林や農地

もし、現在このような不動産を所有していて活用する予定がない場合は、早めに対策を講じたほうが良いでしょう。
なお、これらの負動産は、相続によって所有することになるケースも多いです。
ですから、相続財産に不動産がある場合は、相続しても困らないかどうかをしっかりと見極めるようにしましょう。

不動産売却が難しい負動産への対策や富動産に変える方法とは

負動産を所有していると負担が大きく、不動産売却も難しいため、困ってしまうことが多いでしょう。
負動産に悩まされないためには、以下の3つのポイントを押さえておくことが有効です。

• 所有している不動産を負動産にしない
• 負動産を相続しない
• 負動産を富動産に変える

どのようなポイントなのか、それぞれご説明します。

ポイント①所有している不動産を負動産にしない

取得したときは負動産ではなかった物件でも、老朽化が進むと負動産になってしまう可能性があります。
建物の老朽化は、管理をしていないと急速に進みますが、適切な管理をしていたとしても完全に防ぐことはできません。
ですから使わない物件は、不動産売却が困難になる前に売ったほうが良いでしょう。
すぐに売却を決断できない場合は、負動産にならないように、しっかりと管理を続けることが大切です。

ポイント②負動産を相続しない

先述したように、負動産は相続によって取得するケースが多々あります。
負動産の相続を避けるためには、親が健在なうちに話し合いをしておくことがポイントです。
もし、使っていない不動産を親が所有している場合は、売却を提案してみましょう。
また、親が所有している不動産がすでに負動産である場合は、相続放棄を考えたほうが良いかもしれません。
相続放棄とは、遺産を相続する権利の一切を放棄することです。
マイナスの財産だけではなく、プラスの財産も放棄しなくてはなりませんが、場合によっては相続放棄をしたほうが良いケースもあります。
マイナスの財産が多い場合や、相続するデメリットを強く感じる場合は、相続放棄を検討しましょう。

ポイント③負動産を富動産に変える

「富動産」は、負動産の反対の意味を持つ言葉です。
つまり、活用や不動産売却がしやすい不動産が、富動産と呼ばれます。
そして、負動産は工夫次第で富動産に変えられることがあります。
たとえば、老朽化した建物が原因で活用や売却ができない場合は、解体して更地にすると富動産に変わるかもしれません。
すでに負動産であってもあきらめずに、富動産に変える方法を探してみましょう。

不動産売却が難しい負動産の処分につながる方法とは

負動産を処分する方法には、自治体への寄附や隣人への無償譲渡などもありますが、うまくいく可能性はそれほど高くはないでしょう。
そのため、やはり不動産売却を目指すことがおすすめだといえます。
負動産でも、対策次第で不動産や富動産として売却できることがあります。
たとえば、以下のような方法を検討してみましょう。

• 先入観を捨ててアピールポイントを探す
• 居住用にこだわらず、さまざまな用途を考える
• 仲介ではなく買取で売却する

最近はリモートワークが普及したこともあり、住まいに求められる条件が変わりつつあります。
今まで「交通の便が悪いから売れない」と考えていた物件でも、周囲の環境の良さをアピールすると、不動産売却がスムーズに進むかもしれません。
ですから、これまで持っていた先入観を一度リセットして、所有物件の魅力を探し直してみましょう。
また、自宅として使っていた一戸建てでも、居住用にこだわる必要はありません。
たとえば、少人数の介護施設としての利用を提案すると、不動産売却につながる可能性があるでしょう。
そして、不動産の売却方法を「買取」にすることもおすすめです。
買取とは、不動産会社が物件を直接買い取る方法です。
買取価格は仲介よりも安めですが、不動産売却をスピーディーに完了できます。
弊社は買取のご依頼も承っておりますので、負動産の買取をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせください。

まとめ

負動産は売却が難しいので、そのまま所有していることがあるかもしれません。
けれども、工夫次第で売却につながる可能性があるので、いろいろな方法を試してみると良いでしょう。
私たち「株式会社中部住研」は、長野県安曇野市、池田町、松川村、大町市、白馬村、松本市などのエリアで不動産売却をサポートしております。
負動産にお悩みでしたら弊社がお力になりますので、どうぞお気軽にご相談ください。