空き家を売りたいときに検討するべき2つの方法とは？売却時の費用も解説！

空き家の売却方法には、「現状のまま」と「更地にする」の2つがあります。
売りたい空き家によって適する方法が変わるので、それぞれの特徴を把握したうえで選択しましょう。
今回は空き家を売却する2つの方法と、売却の際にかかる費用についてご説明します。
長野県安曇野市、池田町、松川村、大町市、白馬村、松本市などのエリアで空き家の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

空き家を現状のまま売りたい！メリットとデメリットとは

空き家を売りたいときは、現状のまま売る方法と、解体して更地にしてから売る方法のどちらかを選ぶ必要があります。
どちらにもメリットとデメリットがあるので、それぞれをしっかりと理解してから選択しましょう。

売りたい空き家を現状のまま売却する場合のメリット

空き家を現状のまま売却するメリットは、主に以下の3つです。

• 解体費用がかからない
• 更地よりも固定資産税の負担が軽い
• 中古住宅を探している方の検討対象になる

大きなメリットは、解体費用がかからないことです。
解体費用は一般的に100万円以上かかることが多く、大きな負担になってしまいます。
現状のまま売却する場合は、解体費用が必要ないので、売却にかかる費用を抑えることができます。
そして、更地より固定資産税の負担が軽いこともメリットです。
住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税と都市計画税が以下のように減額されます。

• 土地の200㎡以下の部分：固定資産税6分の1、都市計画税3分の1
• 土地の200㎡超えの部分：固定資産税3分の1、都市計画税3分の2

さらに近年は中古住宅の需要が高まっているので、現状のまま売り出したほうが、更地よりも売れやすい可能性があります。
中古住宅の需要が高まっているのは、リーズナブルな中古住宅を買ってリフォームすると、新築よりも低価格できれいな家を手に入れることができるからです。
なお、空き家を現状のまま売却する場合は、以下の2つの方法があります。

• 空き家に値段を付けて「中古住宅」として売る方法
• 空き家に値段を付けずに「古家付き土地」として売る方法

どちらの方法が良いかは、空き家の状態によって変わります。
値段を付けても売れそうな空き家は、中古住宅として売ると売却金を得られます。
値段を付けるとなかなか売れそうもない空き家は、古家付き土地として売ると、値段の安さを重視する方に購入してもらえる可能性があるでしょう。

売りたい空き家を現状のまま売却する場合のデメリット

空き家を現状のまま売却する場合は、以下のようなデメリットが生じます。

• 空き家を適切に管理する必要がある
• 土地を探している方の検討対象から外れる

空き家を管理せずに放置していると、老朽化が急速に進んでしまいます。
買主を探している期間中に管理を怠ると、空き家が老朽化して、売却価格が低くなったり買主が見つかりにくくなったりするかもしれません。
さらに、空き家が損壊して隣家や通行人などに損害を与えると、所有者の責任が問われてしまうので注意しましょう。
また、空き家があると土地を探している方の検討対象から外れてしまいます。
ですから、空き家と土地のどちらに高い需要があるのか、しっかりと見極めることが大切です。

空き家を更地にしてから売りたい！メリットとデメリットとは

売りたい空き家の管理ができそうもない場合や、土地の需要が高そうな場合は、空き家を解体して更地にしてから売る方法を選びましょう。
ただし、この方法にもメリットとデメリットがあるので、確認してから選択したほうが良いでしょう。

空き家を解体して更地にしてから売却するメリット

空き家を解体して更地にすると、以下のようなメリットがあります。

• 空き家を管理する手間がなくなる
• 活用の幅が広がり、購入検討者が増える可能性がある

先述したように、空き家は老朽化が急速に進むため、きちんと管理をしなくてはなりません。
定期的に空き家へ通い、換気や通水、掃除や状態チェックなどをおこなう必要があり、手間や時間がかかります。
その点、空き家を解体して更地にすると、管理の手間が大幅に減ります。
そのうえ、損壊して他人に迷惑をかけてしまう心配もありません。
また、更地にすると活用の幅が広がることもメリットです。
建物を新築するほかにも、駐車場やトランクルームなど、さまざまな用途があります。
需要によっては購入検討者が増えて、早期売却できる可能性が高まるでしょう。

空き家を解体して更地にしてから売却するデメリット

売りたい空き家を解体して更地にする場合は、以下のデメリットに注意が必要です。

• 解体費用がかかる
• 固定資産税が現状よりも高くなる
• 中古住宅を探している方の検討対象にはならない

先述したように、空き家の解体費用は高額になる可能性が高いことがデメリットです。
100万円以上かかることが多いので、費用に見合う効果が期待できないと、負担のほうが大きくなってしまうでしょう。
また、更地にすると「住宅用地の特例」が適用されなくなるため、空き家があるときよりも土地の固定資産税が高くなります。
さらに、建物がなくなると中古住宅を探している方の検討対象から外れてしまいます。
空き家を解体してから売りたい場合は、これらの点を踏まえながら慎重に考えましょう。

空き家を売りたい！売却の際に発生する費用や税金とは

空き家を売却する際は、さまざまな費用や税金が発生する可能性があります。
主な費用や税金を3種類ご説明しますので、確認して支払いに備えましょう。

空き家を売りたいときに発生する費用や税金①解体費用

空き家を解体してから売却するときは、解体費用がかかります。
木造住宅の解体費用の相場は、1坪あたり3～6万円ほどです。
つまり、一般的な広さである30坪の住宅を解体する際には、90～180万円ほどの費用がかかると考えられます。
解体費用は立地や付帯物の有無などによっても変わるので一概には言えませんが、この金額が一つの目安になるでしょう。

空き家を売りたいときに発生する費用や税金➁相続登記費用

相続した空き家は、売却前に不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する「相続登記」が必要です。
なぜなら、不動産は基本的に名義人しか売却できないからです。
相続登記には、以下の費用がかかります。

• 登録免許税
• 必要書類をそろえる費用
• 司法書士の報酬（依頼した場合）

登録免許税は、登記手続きの際に発生する税金です。
税額の計算方法は登記の種類によって違い、相続登記の場合は「固定資産税評価額×0.4％」で算出します。
また、申請に使う戸籍謄本（戸籍全部事項証明書）などを取得する際に5,000～2万円ほどの費用がかかり、司法書士に登記手続きを依頼した場合は5～8万円ほどの報酬も発生します。

空き家を売りたいときに発生する費用や税金➂譲渡所得税

譲渡所得税は、空き家を売却して得た利益（＝譲渡所得）にかかる税金で、税額は「譲渡所得×税率」の計算式で算出します。
税率は「不動産を取得した日から売却した年の1月1日までの期間」が5年を超えるかどうかによって、以下のように分かれます。

• 5年以内の「短期譲渡所得」：39.63％
• 5年を超える「長期譲渡所得」：20.315％

なお、譲渡所得税にはさまざまな特例があるので、上手に利用すると節税につながります。

まとめ

売りたい空き家がある場合は、そのまま売るか解体するか悩むことがあるかもしれません。
どちらにもメリットとデメリットがあるので、迷ったときは不動産会社へご相談ください。
私たち「株式会社中部住研」は、長野県安曇野市、池田町、松川村、大町市、白馬村、松本市などにある不動産の売却をサポートしております。
空き家の売却をお考えでしたら弊社がお力になりますので、お気軽にお問い合わせください。