不動産売却では仲介手数料と譲渡所得税に注意！特徴や計算方法とは

不動産売却時にかかる費用と税金のなかで高額になる可能性があるのは、「仲介手数料」と「譲渡所得税」です。
支払いに備えるためには、事前に特徴や計算方法を理解しておきましょう。
ケース別シミュレーションもご紹介しますので、長野県安曇野市、池田町、松川村、大町市、白馬村、松本市などのエリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却時に覚えておきたい仲介手数料と譲渡費用の関係性

不動産売却の際に発生する費用や税金にはさまざまな種類がありますが、なかでも覚えておきたいのが仲介手数料と譲渡所得税です。
まず、特徴についてそれぞれご説明します。

仲介手数料の特徴

仲介手数料は、不動産会社の仲介によって不動産売買が成立した際に発生する費用です。
成功報酬であるため、仲介を依頼しても、売却できなかった場合は発生しません。
そして仲介手数料は、法律によって上限額が定められており、売却価格に応じて計算方法が変わります。
詳細は次の章でご説明しますが、たとえば売却価格が400万円を超える場合の仲介手数料の上限額は、以下の式で算出します。
仲介手数料の上限額＝売却価格×3％＋6万円＋消費税
このように、仲介手数料の上限額は売却価格が基になるため、売却価格によっては高額になる可能性があります。
ただ、仲介手数料には基本的な売却活動にかかる費用がすべて含まれているので、不動産会社がおこなう以下の売却活動には追加費用が発生しません。

• チラシの作成や配布
• 物件情報サイトなどへの掲載
• 契約書や重要事項説明書の作成

さらに、仲介手数料を譲渡費用に含めると、譲渡所得税の税額軽減につながります。
その仕組みを理解するためには、譲渡所得税について知っておきましょう。

譲渡所得税の特徴

譲渡所得税とは、不動産売却によって得た利益である「譲渡所得」に課税される税金です。
譲渡所得に税率をかけて算出するので、譲渡所得が多いほど税額が高くなります。
譲渡所得は、以下の計算方法で算出します。
譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）
譲渡価格は不動産の売却価格、取得費は不動産購入にかかった費用、譲渡費用は不動産売却にかかった費用のことです。
取得費に該当する費用には、「不動産の購入代金」「建物の建築費」「購入時の仲介手数料」「購入時に支払った税金」などがあります。
そして譲渡費用に該当するのは、「不動産売却時の仲介手数料」「不動産売却時に支払った税金」「建物の解体費用」などです。
上記の計算方法を見ると、取得費と譲渡費用が多いほど譲渡所得が減り、譲渡所得税の節税につながることがわかるでしょう。
仲介手数料は取得費と譲渡費用のどちらにも該当するため、譲渡所得を減らすことができます。
このように、仲介手数料には節税につながる一面があるということも、覚えておくと良いでしょう。

不動産売却時に知っておきたい仲介手数料と譲渡所得税の計算方法

仲介手数料と譲渡所得税の特徴を理解したら、次にそれぞれの計算方法を確認しましょう。

不動産売却の際に発生する仲介手数料の上限額の計算方法

仲介手数料の上限額の計算方法は、不動産の売却価格に応じて以下の3つに分かれます。

• 売却価格が200万円以下：売却価格×5％＋消費税
• 売却価格が200万円を超え400万円以下：売却価格×4％＋2万円＋消費税
• 売却価格が400万円を超える：売却価格×3％＋6万円＋消費税

ただし、平成30年1月1日より「低廉（ていれん）な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」が施行されたので、注意が必要です。
この法律によって、売却価格が400万円以下の場合は、仲介手数料に「調査費用相当額」を加算できることになったからです。
合わせて税込19万8,000円が上限額となるため、売却価格が400万円以下の不動産の仲介手数料は、この金額を上限額として覚えておきましょう。

不動産売却の際に発生する譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、以下の計算式で算出します。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
税率は、不動産を所有していた期間によって以下のように定められています。

• 所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」：39.63％
• 所有期間が5年超えの「長期譲渡所得」：20.315％

所有期間は売却日ではなく、不動産売却をした年の1月1日までの期間を数えることに注意しましょう。
なお譲渡所得税には、節税につながるさまざまな特例があります。
たとえば、マイホームの売却では「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を適用すると、譲渡所得から3,000万円を控除できます。
他にもさまざまな特例があるので、事前に適用要件を確認しておくと良いでしょう。

不動産売却時にかかる仲介手数料と譲渡所得税をケース別に試算

最後に、これまでご説明した計算方法を使って、不動産売却時の譲渡所得税をケース別にシミュレーションしてみましょう。
以下の設定を基にして、「土地」と「一戸建て」のケース別にシミュレーションをします。

• 不動産購入価格3,800万円
• 不動産売却価格（＝譲渡価格）4,500万円
• 不動産購入時にかかった費用200万円
• 不動産売却時にかかった費用（＝譲渡費用）250万円
• 不動産の所有期間は8年（長期譲渡所得）
• 一戸建ては居住用の木造住宅

仲介手数料はそれぞれの「かかった費用」に含めていますが、先述した計算式を使ってそれぞれの上限額を算出してみましょう。
どちらも価格が400万円を超えるので、「取引価格×3％＋6万円＋消費税」の式で計算します。
すると、購入時は132万円、売却時は155万1,000円が仲介手数料の上限額になることがわかります。
なお、仲介手数料の請求額は上限額になるとは限らないので、かかった費用の計算には実際に支払った金額を使いましょう。

ケース別シミュレーション①土地の場合

土地の譲渡所得税は、譲渡所得に税率をかけると算出できます。
譲渡所得の計算式は「譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）」なので、「4,500万円－（4,000万円＋250万円）」で計算すると250万円です。
この金額に、長期譲渡所得の税率である20.315％をかけると、譲渡所得税は50万7,875円です。

ケース別シミュレーション➁一戸建ての場合

ケース別シミュレーションの2つ目は、一戸建てのケースです。
一戸建ての場合は、「取得費」「譲渡所得」「譲渡所得税」の順に計算します。
まず、建物の取得費は経年劣化によって下がった価値を「減価償却費」として差し引く必要があります。
減価償却費の計算式は「購入金額×0.9×償却率×経過年数」で、今回は居住用の木造住宅なので償却率に0.031を当てはめて計算すると、減価償却費は848万1,600円です。
減価償却費がある場合は「不動産購入価格＋購入にかかった費用－減価償却費」の式で取得費を計算するため、3,151万8,400円になります。
次に、この取得費を使って譲渡所得を計算すると1,098万1,600円になります。
この金額に税率の20.315％をかけると、譲渡所得税は223万912円です。
なお、先述した「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を適用できる場合は、譲渡所得が残らないため、譲渡所得税はゼロになります。

まとめ

不動産を売却するときは、費用や税金の支払いに備える必要があります。
ご紹介したケース別シミュレーションなどを参考にして、事前に費用の目安を計算しておきましょう。
私たち「株式会社中部住研」は、長野県安曇野市、池田町、松川村、大町市、白馬村、松本市などにある不動産の売却をサポートしております。
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