離婚がきっかけで不動産売却するときの注意点は？

離婚するときに問題となることの1つが「不動産売却」です。
夫婦2人の住まいとして購入したマンションや一戸建てを、離婚時に売却するケースは少なくありません。
しかし、注意点を見落としてしまうと、売却がスムーズに進まないというトラブルに巻き込まれてしまう可能性があります。
こちらの記事では、離婚がきっかけで不動産売却するときの注意点や、不動産会社と締結する「媒介契約」についてご紹介します。
長野県安曇野市、池田町、松川村、大町市、白馬村、松本市で離婚を理由に不動産売却の検討を始めているという方は、ぜひ参考にしてください。

離婚がきっかけで不動産売却するときの注意点①タイミング

離婚時に不動産売却をおこなう際の注意点の1つが、売却するタイミングです。
離婚がきっかけとなり、夫婦で購入したマンションや一戸建てを売却することは珍しくないというのは先ほどご紹介しましたが、どのタイミングでおこなうのが良いのでしょう。

離婚時には財産分与をおこなわなければいけない

離婚する際におこなわなければいけない手続きの1つが「財産分与」です。
財産分与とは、婚姻期間に夫婦2人で形成した財産を離婚時に分け合うことをいいます。
財産の分け方は原則として2分の1ずつです。
そのため、夫婦のどちらが購入したかや、どちらが財産形成に貢献したかに関わらず、同じ割合で分けなければいけません。
ただし、協議離婚（夫婦2人で離婚に関する話し合いをおこなうこと）では財産を自由な割合で分けることも可能です。
財産分与の対象となる財産には、預貯金や有価証券だけでなく、夫婦で購入した不動産や自動車も含まれます。
財産分与の主な方法には、「現物を分割する」「売却して現金化する」「相手の持分を買い取る」といった3つの方法があります。
マンションや一戸建てのように物理的に半分に分けることができない財産は、売却して現金化するか、相手の持分を買い取るかのいずれかの方法を取ることとなるでしょう。

売却のタイミングは「離婚後」のほうが良い

離婚時におこなう不動産売却は「離婚前」が良いのか、「離婚後」が良いのかお悩みの方もいらっしゃるかと思います。
結論からいいますと、離婚がきっかけで不動産売却をおこなう場合は、「離婚後」に売却するほうが良いでしょう。
離婚前に不動産売却をして財産を分け合う場合、「財産分与」とはみなされず、「贈与」と判断されてしまうからです。
贈与と判断されてしまうと、財産を受け取る側に贈与税が課税されてしまい、無駄な費用が発生してしまいますので注意が必要です。
離婚後の場合は、財産分与の扱いになりますので、贈与税がかかりません。
そのため、離婚がきっかけで不動産売却をおこなうタイミングは、離婚前ではなく離婚後のほうが良いとなります。
ただし、離婚した途端連絡がとれないといった可能性も考えられますので、できる限り早く対応するようにしましょう。

離婚がきっかけで不動産売却するときの注意点②オーバーローン

離婚がきっかけで不動産売却するときの2つ目の注意点は「オーバーローン」です。
オーバーローンとは、住宅ローンの残債が売却価格を上回っている状態のことをいいます。
不動産売却をおこなうためには原則として、住宅ローンを完済したうえで、物件に設定されている抵当権を抹消しなければいけません。
そのため、オーバーローンの場合、不足額を自己資金で支払うなどの対応が必要となります。

住宅ローンの残債の確認と価格査定をおこなう

離婚がきっかけで不動産売却をおこなう場合は、必ず住宅ローンの残債がいくらなのかを確認するようにしましょう。
住宅ローンの残債は、金融機関に問い合わせれば確認することができますし、毎年送られてくる「残高証明書」を見ても確認することが可能です。
住宅ローンの残債を確認するのと同時に、不動産会社に価格査定を依頼して所有する不動産がいくらで売却できるのかを確認するようにしましょう。
価格査定の依頼を受けると、不動産会社は周辺相場や現地を確認したうえで、査定価格がいくらなのかを提示します。
価格査定には2週間から1か月程度の期間がかかりますので、スケジュールに余裕をもたせて不動産売却を進めていくことが大切です。

任意売却をおこなう

オーバーローンの状態で通常の不動産売却をおこなうためには、自己資金を準備するなどの対応が必要となります。
ただし、金融機関から合意を得ることができれば、オーバーローンでも売却を進めていくことが可能です。
金融機関からの許可を得て不動産売却をおこなうことを「任意売却」といいます。
任意売却の場合、売却が完了した後も返済を続けなければいけないため、夫婦同士で返済方法に関する事前の話し合いが必要です。
ただし、任意売却は債権者である金融機関にとってもリスクの高い売却方法のため、そもそも任意売却が認められていないというケースもあります。

離婚がきっかけで不動産売却するときの注意点③媒介契約の選び方

離婚がきっかけで不動産売却するときの3つ目の注意点は「媒介契約の選び方」です。
媒介契約とは、不動産売却の仲介を不動産会社に依頼する際に締結する契約のことをいいます。
媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、どれを選ぶかで売却期間がスムーズに進まないといったリスクがありますので注意が必要です。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社と同時に締結することができる契約のことをいいます。
また、ご自身で買主を見つけてきて取引することも可能です。
3つの媒介契約のなかで最も自由度の高い契約ですが、不動産会社に対して課される義務が何一つありません。
そのため、不動産売却の進捗状況を把握するのが難しいというデメリットがあります。

専任媒介契約

専任媒介契約では、不動産会社1社としか契約を締結することができません。
さらに、ご自身で見つけてきた買主とは直接取引することが可能です。
専任媒介契約の場合、不動産会社に対して以下の2点が義務として課されます。

• 契約締結日の翌日から7営業日以内に物件をレインズに登録すること
• 2週間に1回以上売却活動の進捗状況を報告すること

定期的に売却状況を把握することができますので、必要なときに必要な対応をおこなうことができます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約では、不動産会社1社としか契約を締結できないことに加えて、ご自身で見つけてきた買主と直接取引をおこなうこともできません。
たとえご自身で買主を見つけたとしても、必ず契約を締結している不動産会社を通して売買契約を進めていくこととなります。
ただし、契約締結日の翌日から「5営業日以内」に物件をレインズに登録することと、「1週間に1回以上」売却活動の進捗状況を報告することが不動産会社に義務付けられます。
「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」のうちどれが正しいかという答えはありません。
ご自身の売却をおこなう際の条件やスケジュールによって、適切な契約形態はさまざまです。
「どの媒介契約を選べば良いのか分からない」とお悩みであれば、弊社までお気軽にお問い合わせください。
「株式会社中部住研」がお客様にあった売却計画を提案させていただきます。

まとめ

今回は、離婚がきっかけで不動産売却するときの注意点や、不動産会社と締結する「媒介契約」についてご紹介しました。
売却のタイミングを間違ったり、締結する媒介契約の選択を間違ったりしてしまうと、不動産売却が長引いたり、無駄な出費が発生してしまうといったおそれがあります。
離婚がきっかけで不動産売却をおこなう際は、不動産会社と相談しながら売却の条件やスケジュールを決めていくようにしましょう。
株式会社中部住研では、長野県安曇野市、池田町、松川村、大町市、白馬村、松本市を中心に、不動産売却に関するご相談を承っております。
お悩みごとがございましたら、お気軽にお問い合わせください。