不動産の親族間売買とは？一般的な不動産売買との違いや適正価格について解説

「親族に家を売却したいけれど、どうすれば良いかわからない」「親族間で家を売るときの注意点を知りたい」など、お悩みではないでしょうか。
親族同士は、お互いに良く知っている関係性だからこそ、価格や取引内容に注意して契約を進める必要があります。
この記事では、親族間売買とはなにか、また、一般的な不動産売買との違いや適正価格の調べ方についてご説明します。
長野県安曇野市や池田町、松川村、大町市、白馬村、松本市で親族間売買をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産の親族間売買とは

不動産の親族間売買とは、個人間売買の一種で、親子などの親族の間で不動産を売買することです。
「親族」の範囲は民法と税務上とで異なるため、はっきりと定義することは困難です。
民法上の親族とは、6親等以内の血族、配偶者、3親等以内の姻族と定められています。
しかし税務署が親族とみなす範囲は、明確には定められていません。
税務署が親族の範囲を確認する目的は、「みなし贈与」に該当するかどうかをチェックするためです。
そのため、相続人の範囲内でおこなう親族間売買は、税務署からとくに厳しい基準で判断されることになります。

親族間売買のメリット

親族間売買をするメリットは、以下のものがあります。

• 好きなときに売買ができる
• 適正価格で売却すれば、贈与税がかからない
• 売却した側は代金を得ることができる

相続で不動産を渡せるタイミングは、被相続人の死亡した後になります。
存命中に不動産を渡したいのであれば、贈与か親族間売買を選択することになるでしょう。
しかし、贈与をした場合は、その不動産の価値に応じた贈与税が課されます。
適正価格で親族間売買をおこなった場合、贈与税はかからず、好きなタイミングで相手に渡すことができるのがメリットです。
さらに、売却した側は売買代金を得るため、まとまったお金を手にすることが可能です。

親族間売買のデメリット

親族間売買は贈与よりもメリットがあるように思えますが、以下のようなデメリットもあります。

• 相続よりも税金などの費用が高くなることもある
• 購入する側に資金が必要
• 適正価格に設定する必要がある
• 個人間売買ではトラブルが起きやすい

相続によって不動産を渡した場合、受け取った側に相続税が課されます。
しかし、親族間売買では、相続税よりも高い金額の税金が課されることもあります。
さらに、親族間だからと相場よりも極端に安い金額で取引すると、「みなし贈与」にあたると判断されることになります。
そのため、たとえ親族間売買でも、自由に価格設定をすることはおすすめできません。
適正価格の範囲内での取引を心がける必要があります。
また、「身内だから」と、自分たちだけで契約を交わすと、後からトラブルに発展することもあります。
契約書や税金、登記のことなどで間違いが起きないように、不動産会社に仲介を依頼すれば、多くのトラブルを未然に防ぐことができます。

親族間売買と一般的な不動産売買の違い

親族間売買と一般的な不動産売買では、売却が完了するまでの流れや税金に大きな違いはありません。
しかし、以下のように異なる点があるため、注意する必要があります。

• みなし贈与にならない売却価格の設定が必要
• 控除や特例が受けられないことがある
• 住宅ローンの審査が厳しくなる

それぞれについてご説明します。

違い1：みなし贈与にならない売却価格の設定が必要

一般的な不動産売却では、買い手は「なるべく安く買いたい」と考え、売り手は「なるべく高く売りたい」と考えます。
その結果、自然と相場に近い金額での売却価格となります。
しかし、親族間売買では、売り手が「なるべく安く売ってあげたい」と考えることも珍しくありません。
そこで、「著しく低い価額」に設定してしまうと、時価との差額が「みなし贈与」であると判断され、その分の贈与税の支払いを求められることになります。
国税庁では、「著しく低い価額」の基準を明記していないため、みなし贈与にあたる価額を断言することは難しいです。
ただし、過去の判例によると、時価の8割以上の金額であれば「著しく低い価額ではない」と判断されることが考えられます。

違い2：控除や特例が受けられないことがある

一般的な不動産売買では受けられる、税法上の控除や特例が、親族間売買では受けられないこともあります。
売買取引の相手が以下の条件に当てはまる場合、受けられない特例や控除が多くなります。

• 売主が売主の配偶者及び直系血族
• 売主が売主の親族でその個人と生計を一にしているもの及び買主が売主の親族でその譲渡にかかる家屋の譲渡がされた後その家屋に居住するもの

たとえば、居住用財産を売却したときに適用される3,000万円控除の特例も、このような場合は使えません。
特例や控除が使えないことで、高額な納税が必要となるケースもあります。

違い3：住宅ローンの審査が厳しくなる

親族間売買では、住宅ローンを借りられるところが少ない点にも注意が必要です。
親族間での売買をした場合、住宅ローンという名目で融資したお金を、別の目的で使われるのではないか、という懸念を持たれてしまいます。
金利の低い住宅ローンは、利用目的が住宅購入費に限られているため、そこから外れた使い方をすることは認められていません。
また、住宅ローンを契約する際に利用する保証会社も、親族間取引を認めていません。
保証会社の審査にとおらなければ、銀行から融資を受けることはできません。
このような理由から、親族間売買で住宅ローンを契約するのは難しいと言えます。

不動産の親族間売買での適正価格の調べ方

親族間売買で「みなし贈与」と判断されないためには、適正価格での取引が必要です。
そのためには、対象となる不動産の適正価格を調べなければいけません。
ここでは、不動産の適正価格の調べ方をご紹介いたします。

不動産鑑定士に鑑定を依頼する

もっとも信頼性の高い方法は、不動産の適正価格を決定する国家資格を持つ、不動産鑑定士に依頼することです。
ただし、不動産鑑定士に依頼するには数十万円の費用がかかります。
費用を抑えたいのであれば、他の方法も検討してみましょう。

路線価を調べる

路線価とは、相続税や贈与税における財産評価額の算出基礎となる数値で、国税庁のホームページから確認できます。
路線価は実際の売買価格の相場よりも低い金額となりますが、路線価をそのまま売却価格と設定しても「著しく低い価額での譲渡には当たらない」とした過去の判例があります。

不動産会社に査定を依頼する

不動産会社に査定を依頼すれば、その不動産を市場に売り出したときの価格を知ることができます。
そこで出された金額の8割を目安に設定するのも、適正価格に設定する方法のひとつです。
親族間売買であることを事前に伝えておけば、不動産会社からアドバイスを受けながら、「みなし贈与」に当たらない価格設定をすることができます。

まとめ

不動産の親族間売買とはなにか、また、一般的な不動産売買との違いや適正価格についてご説明しました。
不動産会社に相談し、不動産の専門家が契約書を作成することで、親族間売買でのトラブルを防ぐことにつながります。
わたくしども「株式会社中部住研」では、長野県安曇野市や池田町、松川村、大町市、白馬村、松本市で親族間売買も含めた不動産売却を取り扱っております。
無料査定はホームページから24時間受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。