相続後に不動産売却をおこなうまでの手続き・税金・注意点を解説

「相続した不動産を売却したいが、なにから始めれば良いかわからない」「不動産売却後に高額な税金がかからないか心配」など、相続後の不動産に関してお悩みの方は多いです。
相続後の不動産売却で失敗しないためには、前もって手続き内容や注意点を意識しておくことが大切です。
そこでこの記事では、相続後の不動産売却に必要な手続きと、課される税金、注意点をご説明します。
長野県安曇野市や池田町、松川村、大町市、白馬村、松本市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

相続後に不動産売却するための手続き

相続財産に不動産が含まれていた場合、不動産を売却することで、複数の相続人でも公平な遺産分割ができるようになります。
ここでは、相続後に不動産売却するために必要な手続きをご説明します。

相続発生から不動産売却までの手続き

被相続人が死亡し、相続が発生してから不動産売却が完了するまでには、複数の手続きが必要です。
状況によっては流れが前後することもありますが、一般的には、以下の流れで手続きを進めることになります。

• 遺言書の有無を確認
• 相続財産と相続人を確認
• 必要書類の準備
• 遺産分割協議
• 相続財産の名義変更（相続登記）
• 不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 不動産売却
• 税金の申告と納付

もし遺言書がある場合は、遺言書の内容に従って、相続手続きをする必要があります。
遺言書がない場合は、遺産分割協議をおこなって、相続人全員の合意のもとに遺産分割の方法などを決めなければいけません。
このような相続に関する手続きで必要となる書類は多いですが、事前にその種類を把握しておけば、慌てずに済むでしょう。

不動産を相続したときに必要となる書類

不動産を相続した場合、必要となる書類は以下のとおりです。

• 被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続人全員の印鑑証明書
• 不動産を相続する方の住民票
• 不動産の固定資産評価証明書
• 不動産の登記事項証明書
• 遺産分割協議書

被相続人が何度も転籍をしていた場合は、戸籍謄本の取得に手間と時間がかかることもあります。
なるべく早い段階から、取得に向けて動き出すようにしましょう。

不動産会社と結ぶ媒介契約の種類

不動産を売却することが決まったら、不動産会社に仲介を依頼します。
その際に結ぶ媒介契約には以下の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。

• 一般媒介契約：複数の会社と契約でき、もっとも自由度が高い
• 専任媒介契約：1社の不動産会社を選んで契約する
• 専属専任媒介契約：もっとも制約が厳しい分、サポートも手厚い

一般媒介契約は複数の会社と契約を結ぶことができますが、販売活動状況を把握しにくいなどのデメリットもあります。
専任媒介契約や専属専任媒介契約を結べるのは1社だけですが、その分手厚いサポートが約束されています。
信頼できる不動産会社が見つかれば、専任媒介契約か専属専任媒介契約を依頼するのがおすすめです。

相続後の不動産売却で課される税金

相続した不動産を売却した場合、以下の税金が課されます。

• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税（所得税・住民税）

印紙税は売買契約書に貼り付けて納付する税金です。
また、登録免許税は相続登記などをする際に必要となる税金のことです。
ここでは、とくに計算が複雑な、譲渡所得税についてご説明します。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税とは、不動産を売却した利益に対して課される住民税と所得税の総称です。
譲渡所得税を知るためには、まず以下の式で譲渡所得を計算する必要があります。
譲渡所得＝売却金額―取得費－譲渡費用
取得費とは、その不動産を取得する際にかかった購入費用や諸費用のことで、譲渡費用とは、売却するためにかかった諸費用のことです。
譲渡所得がマイナスとなった場合は、譲渡所得税を支払う必要はありません。
譲渡所得がプラスとなった場合は、譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税は、譲渡所得に税率をかけて算出されます。
その不動産を所有した期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年未満であれば短期譲渡所得となります。
それぞれの税率は以下のとおりです（2037年までの所得には、別途、復興特別所得税が課税されます）。

• 長期譲渡所得の税率：所得税15%＋住民税5%
• 短期譲渡所得の税率：所得税30%＋住民税9%

亡くなった被相続人が所有していた期間を、相続人は引き継ぐことができます。
たとえば、相続してから1年以内に不動産売却をしたとしても、その前に被相続人が5年以上所有していれば、長期譲渡所得となります。

譲渡所得税に関して受けられる控除や特例

譲渡所得がプラスとなった場合は、受けられる控除や特例がないかを確認してみましょう。
「取得費加算の特例」では、相続税として支払った金額を取得費に加算できます。
取得費を増やせることで、結果的に譲渡所得が減り、支払う税額が少なくなるでしょう。
これを利用するためには、相続税の申告期限から3年以内に売却するという条件が付いているため、あまり時間をかけずに売却しなければいけません。
また、「3,000万円特別控除」を受けることができれば、譲渡所得から3,000万円が控除されます。
これは本来であれば、売主自身が居住している家を売却したときにしか使えない控除です。
しかし、2025年末までに売却した場合、被相続人が対象の不動産に住んでいれば、相続人は住んでいなくても適用されます。
ただし、取得費加算の特例と3,000万円特別控除は併用できないため、ご注意ください。

相続後の不動産売却に関する注意点

相続した不動産を売却する際には、事前に注意点を知っておくことで、不安が解消されるでしょう。
ここでは、その注意点をご説明します。

注意点1：不動産売却前には相続登記が必要

相続した不動産は、そのままでは被相続人の名義のままになっています。
不動産の名義を被相続人から相続人に変更することを、相続登記と言います。
相続登記することは義務ではないため、そのままにしていても罰則はありません（ただし2024年4月1日から義務化）。
しかし、不動産売却ができるのは名義人に限られているため、相続登記しなければ、相続した不動産を売却することができません。
相続登記しないことによるデメリットが大きいため、早めに相続登記をすることをおすすめします。

注意点2：遺産分割協議で十分に話し合う

相続財産の分け方などを決める遺産分割協議では、相続人全員の合意が必要です。
不動産売却をすることに合意が得られたら、より詳細なところまで話し合うことで、その後の流れがスムーズになります。
不動産売却をする窓口担当者や、売却方法、売却の最低価格も決めておくと良いでしょう。

注意点3：契約不適合責任に注意する

契約不適合責任とは、契約書に記載されている内容と異なる不具合が見つかった場合、売主が負う責任のことです。
たとえば、雨漏りに関する記載が契約書になく、引き渡し後に雨漏りの事実が発覚した場合、売主の負担で修理を求められることがあります。
たとえ売主がその不具合を知らなかったとしても、契約不適合責任を問われます。
売却後のトラブルを避けるために、事前にしっかりと不動産についての調査をおこない、不具合はすべて契約書に記載する必要があります。

まとめ

相続後の不動産売却の手続きや税金、注意点についてご説明しました。
相続後はさまざまな手続きをおこなう必要があるため、できるだけ早くから準備しておくことが大切です。
わたくしども「株式会社中部住研」では、長野県安曇野市や池田町、松川村、大町市、白馬村、松本市で不動産売却を取り扱っております。
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