不動産における告知義務違反のリスクや事故物件売却のポイントをご紹介

売りたい物件が事故物件である場合、購入希望者が見つからないケースも多いでしょう。
売却が難しいからといって、事実を隠して取引をすることは告知義務違反にあたり、違法行為です。
今回は事故物件の売却を検討している方にむけて、告知義務違反のリスクや、売却のポイントをご紹介します。

事故物件の告知義務違反とは

不動産を売却する際、その不動産に何らかの不具合や欠陥（＝瑕疵）がある場合は、買主に事前に知らせる義務があります。
この義務のことを「告知義務」といい、事故物件は心理的瑕疵にあたるため買主への告知が必要です。
しかし最近までどのような物件が該当するのか、いつまで告知する必要があるのかなどは曖昧で、明確な基準がありませんでした。
そこで、2021年に国土交通省によってガイドラインが示され、告知すべき物件の基準や告知期間が明確になりました。
ガイドラインによれば、孤独死・他殺・自殺があった物件には告知義務があり、自然死や不慮の事故は対象外です。
告知義務が生じる期間は賃貸の場合は3年、売買の場合は無制限と定められています。

事故物件の告知義務違反をするリスク

事故物件であることを隠して契約を結び、告知義務に違反することは大変なリスクです。
2020年の民法改正によって、従来の瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わり、売主が負う責任は重くなりました。
心理的瑕疵の場合は、精神的苦痛を受けたことに対する損害賠償や、転居にかかる費用を請求される可能性があります。
また損害賠償請求は買主だけでなく、仲介した不動産会社も請求することが可能です。
よって告知義務違反をした場合は、買主と不動産会社の両方に損害賠償を支払うリスクがあることを認識しておきましょう。
たとえ賠償金が少なかったとしても裁判には時間もお金もかかり、さらに心理的な負担もあります。
告知義務違反にはさまざまなリスクがあることを覚えておいてください。

事故物件を売却する際に覚えておきたいポイント

買主の心理的嫌悪感をいかに減らすかが購入希望者を探すうえで重要なポイントです。
専門の業者に依頼し、特殊清掃をおこなうことで、原状回復しておくことをおすすめします。
遺体の腐敗によって体液や血液が染み出てしまっている場合、通常のクリーニングでは対応できないことも多いです。
特殊清掃では専門の清掃業者が、染み出てしまった体液や血液の除去や死臭の消臭、室内の消毒をおこなってくれます。
見た目の原状回復が期待できるほか、買主側の心理的な嫌悪感を減らせるメリットがあります。
もう一つの方法は物件の値引きです。
本来の物件価格の3割引き程度が事故物件の相場と言われています。
しかし事故物件の瑕疵は心理的な要素であるため、価格は買主が物件をどう捉えるかによって大きく変わると思っておいたほうが良いでしょう。

まとめ

物件を売却する際に、事故物件であることを隠して契約を結ぶことは告知義務違反にあたります。
違反により契約不適合責任を問われた場合、買主から心理的苦痛に対する損害賠償請求や転居にかかる費用請求をされる可能性があります。
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