旗竿地の売却はなぜ難しい？売れやすい旗竿地の特徴や売却の方法を解説

土地の評価は、地域や立地によって変わりますが、他にも土地の形状によっても左右されます。
土地の形状には、正方形や長方形の整形地と旗竿地や三角形などの特殊な形の不整形地があり、一般的に不整形地の評価は低く売却が難しいです。
本記事では、旗竿地の売却が難しい理由や特徴、有利に売却する方法を解説いたします。

旗竿地とは何か？売却が難しい理由とは？

旗竿地とは、道路に接している間口が細く通路状になっており、その奥に広いスペースがある土地です。
ちょうど竿に旗がついている形状をしており、土地の利用の仕方や家を建てる際には、向きや設計などが制限されるため、評価が低く買い手が見つかりにくいです。
さらに、竿の部分も土地の面積に入るため、実際に利用できる面積は整形地と比べて狭くなります。
また、間口が狭すぎると重機の使用ができないために、建設費用や解体費用が高額になる可能性があり、買主の評価は低くなるでしょう。
また、現行の建築基準法では、幅4m以上の道路に2m以上接道しなければならない接道義務があります。
したがって、その土地の接道する間口部分が2m未満の場合、再建築不可物件と呼ばれ建て替えはできません。

売却しやすい旗竿地と売却しにくい旗竿地の特徴

旗竿地でも、間口が広い・日当たりが良いなどの特徴を持つ土地であれば、買い手がつきやすいです。
間口が広ければ、重機なども入りやすく、建築制限を受ける可能性も低いです。
駐車スペースや庭としての利用も可能であるため、買い手の評価は高くなります。
また、周りに背の高い建物がなく日当たりや風通しが良ければ、買主にとっては好条件であり、売りやすくなるでしょう。
反対に、間口の接道部分が2m未満の土地であれば接道義務を果たしていない再建築不可物件であり、買い手は見つかりにくいです。
さらに竿部分が私道の場合、将来所有者の意思で使用できなくなる可能性があるので評価が低くなります。

売却しにくい旗竿地でも有利に売却する方法

再建築不可である土地でも、隣人に買ってもらう方法をとれば、接道部分が2m以上を確保でき建築可能な整形地に変えられます。
隣地も接地面が狭く、再建築不可物件であれば購入してくれる可能性が高いでしょう。
売買契約を結ぶ際は個人間でおこなわず、不動産会社を間に入れることでトラブルを回避することをおすすめします。
また、接道部分が4m以上の道路に接しておらず接道義務が果たせていない場合は、セットバックの必要がありさらに使える土地が狭くなり、評価が下がります。
しかし、周りに広場や空き地、公園などの広いスペースがある場合、防火上・安全上問題がないと判断されればセットバックの必要がありません。
もしも、間口部分が私道の場合でも、所有者から私道部分を購入できれば、自由に通行する権利を取得でき、買主の評価は高まります。

まとめ

一般的に旗竿地は、利用の仕方や建築の際に制限があるため評価が低く売却が難しいです。
しかし、特徴を生かせば買主にとって好条件になり評価が高くなる可能性があります。
評価の低い旗竿地でも隣地と合わせられれば、整形地に変更でき売却がしやすくなります。
私たち「株式会社中部住研」は長野県安曇野市、池田町、松川村、などを中心に、不動産売却サポートをおこなっております。
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