瑕疵担保責任から契約不適合責任へ民法改正！違いと改正による影響を解説

不動産の売却の際に、瑕疵担保責任や契約不適合責任について把握することが必要だと知ったが、どのような責任なのかよく分からないとお困りの方もいるでしょう。
また、法改正があったことで改正前と改正後での違いについて知りたい方もいるかもしれません。
そこで記事では、瑕疵担保責任から契約不適合責任へ民法改正されたことによる違いと、売却時のポイントについて解説します。

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ民法改正！

民法改正によって2020年4月に、瑕疵担保責任から契約不適合責任へ改正されました。
この法改正は、不動産売却を検討している売主に大きく影響しますので、変更事項や内容をしっかりと把握しておくことが大切です。
まず、不動産の瑕疵とは、不具合や欠陥のある住宅のことであり、シロアリ被害、雨漏り、給排水管の故障、土壌汚染などです。
そして、瑕疵担保責任の概要とは、買主が契約を結んだ際には知らずにいた瑕疵について、売主が責任を負うことを法で定められています。
さらに、契約不適合責任の場合は、契約内容と適合していない場合に売主が責任を負うことになります。

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ民法改正！違い

不動産売買での法的性質の違いは、瑕疵担保責任の場合は法定責任となり、責任対象としては隠れた瑕疵となります。
そのため、売主へ責任を問う場合には、買主が隠れた瑕疵であると証明しなければならず、手間や負担がかかる仕組みでした。
そこで、民法改正された契約不適合責任では、法的性質が契約責任となり、責任対象が契約内容に適合しない箇所となっており、責任を問う際の買主の負担が軽減されます。
また、買主が請求できる権利として瑕疵担保の場合は、契約解除か損害賠償請求のどちらかでした。
しかし、契約不適合責任に法改正されて、契約解除、損害賠償請求、代金減額請求、追完請求と請求できる権利が増えました。

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ民法改正！不動産売却の影響

売買契約書に既知の欠陥について記載することで契約不適合を防ぐことができます。
もしも、契約書に記載し忘れると、売主と買主の両者が認識ずみの欠陥であってもあとから代金減額請求や追完請求を負うリスクもあるため注意が必要です。
そして、住宅設備や冷暖房などの付帯設備に関する責任は負わないように、契約時に明確な取り決めをしておくことが重要です。
最後に、契約不適合として責任追及できる期間が10年間と定められていますが、売却から10年間は責任を問われる可能性があるとなれば気が休まりません。
そこで、免責特約として責任を問える期間を決めておけば安心で、特約の期間としては3か月ほどに設定するのが一般的です。

まとめ

民法改正で瑕疵担保責任から契約不適合責任となったことで、契約内容の適合がもっとも重視され、買主が請求できる権利も増えることになります。
不動産売却する際は、契約書に既知の欠陥や免責特約などを忘れずに記載することでトラブルを防ぐことができます。
私たち「株式会社中部住研」は長野県安曇野市、池田町、松川村、などを中心に、不動産売却サポートをおこなっております。
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