建物の査定方法である原価法とは？いつ売却すると高く売れる？

不動産の査定では、土地と建物はそれぞれ異なる評価方法によって査定価格が決まります。
この記事では、不動産売却をお考えの方に向けて、建物の査定方法についてご紹介します。

建物査定で用いられる原価法とはどんな計算方法？

一般的に建物査定では、新築時点から築年数に応じて減価修正をおこなう、原価法という査定方法が用いられています。
原価法とは、再調達単価 × 延床面積 ÷ 耐用年数 × 残存年数（耐用年数－築年数）という計算式で査定額を決定する方法です。
それでは、この計算式の項目をひとつずつ簡単にみていきましょう。
まず、再調達単価は築年数や構造によって一律で決められており、国税庁のホームページで確認可能です。
延床面積や残存年数は、それぞれの物件のデータから計算式にあてはめます。
耐用年数に関しては、木造住宅は法律で22年と決められています。
このように、原価法を用いれば、比較的簡単に現在の建物の価値を決めることができます。
この原価法は、住宅ローン融資の際の担保評価にも用いられます。
しかし、原価法は再調達価格が築年数によって一律であることから、個別の物件の特徴が反映しにくいというデメリットがあり、実務には使用されていないことも多いのです。

建物の査定方法で長期優良住宅はどう影響する？

建物の査定では、長期優良住宅や住宅性能表示制度を利用した住宅が高く評価される傾向にあります。
築年数や立地が同じような条件の物件を比較するとき、長期優良住宅であることは、買主側に対して良いアピールになります。
とくに地震のリスクが高い日本では、耐震等級3を取得している住宅は、売却にも有利になるでしょう。
耐震等級3を取得していれば、かなりの規模の地震が発生しても人命が損なわれるような壊れ方はしないため、安心感があります。

建物の査定方法では築年数がポイント？いつ売るのが良い？

築年数が影響することの多い不動産売却では、不動産はいつまで高値で売れるのでしょうか。
一般的には築10年をボーダーラインとして、高値で売却できるかが決められます。
そのため、中古住宅が売れやすいのは、築10年までというのが実情です。
一方で、居住用不動産の売却では、利益に応じて譲渡所得税という税金が発生します。
譲渡所得税は売却した不動産の所有期間によって税率が変わり、所有年数5年・10年を超えると税金が安くなります。
税金の観点から見ると、所有年数が長いほうが安くなりますが、売却金額によっては税金自体が発生しない可能性もあるので、その点は考慮が必要です。

まとめ

建物の売却では、築年数が浅く、長期優良住宅などの性能の高い住宅が、やはり高値で売買されます。
一戸建てを売却するときは、査定方法を知り、いつ売却すべきかを見極めることで、高値売却につなげることができるでしょう。
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